Maximale huurverhogingen 2025: nieuwe cijfers, groeiende zorgen

Inleiding

Vanaf 1 januari 2025 worden de maximale huurverhogingen in verschillende huursectoren opnieuw bepaald. Voor huurders in de vrije sector zal de huur met maximaal 4,1% mogen stijgen. In de middenhuur komt dit maximum op 7,7% te liggen en in de sociale huur geldt vanaf 1 juli 2025 een verhoging tot maximaal 5,0%. Volgens de Rijksoverheid zijn deze percentages wettelijk vastgelegd om betaalbaarheid te garanderen en volgt de huurverhoging de loon- en prijsontwikkeling. Toch roept deze aanpassing de vraag op of het nog steeds haalbaar is voor huishoudens om comfortabel te wonen, zeker nu de onderliggende marktlogica vooral de verhuurders in de kaart lijkt te spelen.

Overzicht maximale huurverhogingen

• Vrije sector (zelfstandige woningen, studio’s, appartementen en ligplaatsen van woonboten):
  Maximaal 4,1% verhoging (op basis van de laagste van inflatie of cao-loonontwikkeling + 1%).
  Reden: Inflatie 2023-2024: 3,1% | Loonontwikkeling: 6,7%. Hierdoor geldt het inflatiecijfer, plus 1%: 4,1%.

• Middenhuur (zelfstandige woningen, studio’s, appartementen met aanvangshuur in 2024 boven €879,66 en tot €1.157,95 of in 2025 boven €900,07 en tot €1.184,82):
  Maximaal 7,7% verhoging (op basis van cao-loonontwikkeling 6,7% + 1%).

• Sociale huur:
  Tot 1 juli 2025 blijft de maximale huurverhoging gelijk aan die vanaf 1 juli 2024. Dat is meestal 5,8%, of in sommige gevallen een vast bedrag (€25 tot €100). Vanaf 1 juli 2025 geldt een maximale verhoging van 5,0%. De gemiddelde huurstijging per woningcorporatie wordt beperkt tot 4,5%. Vanaf 2026 volgt de maximale jaarlijkse huurverhoging een driejaarsgemiddelde van de inflatie.

Regulering en puntensysteem

De grens tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector hangt af van de aanvangshuur en de jaarlijks veranderende liberalisatiegrens. Sinds 1 juli 2024 vallen middenhuurwoningen met 144 tot en met 186 punten onder gereguleerde prijzen. Alleen boven de 187 punten is de huurprijs volledig vrij te bepalen.

Wat betekent dit voor de huurder?

De hoogte van de uiteindelijke huurverhoging hangt af van het individuele huurcontract. Als daarin een lagere verhoging staat, geldt deze. Als er een hogere verhoging is afgesproken dan wettelijk toegestaan, hoeft de huurder die niet volledig te betalen. Het maximale percentage is in alle gevallen leidend, ongeacht onderlinge afspraken.

Opinie: Een markt nog meer in het voordeel van de verhuurder

Hoewel de overheid deze regels presenteert als een balans tussen betaalbaarheid en marktlogica, blijkt in de praktijk dat de huurders opnieuw geconfronteerd worden met forse stijgingen. We leefden al in een ‘verhuurdersmarkt’, waar vraag het aanbod ver overschrijdt. De nieuwe percentages versterken dit:

1. Hogere stijging in middenhuur: De middenhuur, bedoeld als ‘betaalbare’ optie voor doorstromers, krijgt nu een verhoging van 7,7%. Dit percentage ligt fors hoger dan de inflatie en ruim boven de sociale huurverhoging. Hierdoor raken middeninkomens verder in de knel, zeker in stedelijke gebieden waar alternatieven schaars zijn.

2. Beperkte onderhandelingspositie: In een krappe woningmarkt kan een huurder weinig beginnen tegen deze verhogingen, hoe ‘maximaal toegestaan’ deze ook zijn. De druk om te blijven zitten waar je zit neemt toe, omdat verhuisalternatieven vaak nog duurder zijn of lastig te vinden.

3. Verhuurder profiteert, huurder betaalt: Terwijl inkomens weliswaar stijgen, blijven deze stijgingen vaak achter bij de woonlasten. De 1%-opslag bovenop de laagste index biedt verhuurders structureel voordeel. Het gevolg: een verdere opschuiving van de prijsladder, zonder dat dit per se leidt tot meer kwaliteit of aanbod.

Al met al lijken de nieuwe regels – ondanks goede bedoelingen – de macht van verhuurders op een krappe markt eerder te vergroten dan te verkleinen.