Wat is middenhuur? Dit is middenhuur!

Wat is middenhuur?

Middenhuur is een relatief nieuw begrip in de Nederlandse woningmarkt. Het gaat om huurwoningen die qua prijs tussen sociale huurwoningen en de duurdere vrije sector in zitten. Deze woningen zijn bedoeld voor mensen met een middeninkomen - te hoog voor sociale huur, maar te laag om comfortabel in de vrije sector te huren of een huis te kopen.

De huurprijs van middenhuurwoningen begint waar sociale huur ophoudt, namelijk bij de liberalisatiegrens van €879,66 (in 2024). De bovengrens ligt meestal rond de €1000-1200 per maand, afhankelijk van de regio.

Waarom is middenhuur belangrijk?

Middenhuur is ontstaan als antwoord op een groeiend probleem in de woningmarkt. Door stijgende huur- en koopprijzen werd het gat tussen sociale huur en vrije sector steeds groter. Veel mensen met een middeninkomen vielen daardoor tussen wal en schip. Ze verdienden te veel voor sociale huur, maar konden de hoge prijzen in de vrije sector niet betalen.

Dit leidde tot verschillende problemen:

1. Mensen bleven noodgedwongen in sociale huurwoningen wonen, ook al verdienden ze eigenlijk te veel. Dit noemen we 'scheefwonen'.
2. Er was weinig doorstroming op de woningmarkt. Hierdoor werden de wachtlijsten voor sociale huurwoningen steeds langer.
3. Starters en mensen met middeninkomens hadden grote moeite om passende woonruimte te vinden.

Middenhuur is bedoeld om deze problemen aan te pakken door een 'tussenlaag' te creëren in de huurmarkt.

Wie komt in aanmerking voor middenhuur?

Middenhuurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een middeninkomen. Dat zijn bijvoorbeeld:

• Starters op de woningmarkt
• Jonge professionals
• Gezinnen met een modaal inkomen
• Senioren die hun koopwoning hebben verkocht maar niet in aanmerking komen voor sociale huur

De precieze inkomensgrenzen kunnen per gemeente verschillen. In Amsterdam bijvoorbeeld mag je inkomen niet hoger zijn dan €69.573 als de huurprijs €1.175,72 bedraagt.

Nieuwe wetgeving: Wet betaalbare huur

Om middenhuur verder te stimuleren en te reguleren, treedt op 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur in werking. Deze wet heeft als doel om huurwoningen betaalbaarder te maken voor mensen met een middeninkomen. Enkele belangrijke punten uit deze wet zijn:

1. Meer bescherming tegen te hoge huurprijzen voor middeninkomens.
2. Stimulering van de bouw van betaalbare woningen.
3. Bevordering van duurzaamheid in huurwoningen.
4. Vaststelling van maximale huurprijzen, met toezicht door lokale overheden.

Deze wet zal naar verwachting zo'n 300.000 huurwoningen goedkoper maken, met een gemiddelde huurverlaging van €190 per maand.

Modernisering woningwaarderingsstelsel (WWS)

Als onderdeel van de nieuwe wetgeving wordt ook het woningwaarderingsstelsel (WWS) gemoderniseerd. Dit systeem bepaalt hoeveel punten een woning waard is, wat weer de maximale huurprijs bepaalt. In het nieuwe systeem worden zaken als energiezuinigheid, buitenruimte en moderne voorzieningen beter gewaardeerd. Ook is er een nieuwbouwopslag van 10% ingevoerd. Deze geldt voor 20 jaar na ingebruikname van middenhuurwoningen waarvan de bouw start voor 1 januari 2028. Dit is bedoeld om de bouw van nieuwe middenhuurwoningen te stimuleren.

Daarnaast is er een speciale opslag voor monumenten. Deze maatregelen zijn bedoeld om het aanbod van kwalitatief goede middenhuurwoningen te vergroten.

Toewijzing van middenhuurwoningen

Het is de bedoeling dat middenhuurwoningen terechtkomen bij de juiste doelgroep: de middeninkomens. Voor 2024 zijn dit:

• Eenpersoonshuishoudens met een inkomen van €47.699 tot €62.191
• Meerpersoonshuishoudens met een inkomen van €52.671 tot €82.921

Gemeenten kunnen via de huisvestingsvergunning toewijzingsregels stellen om ervoor te zorgen dat deze woningen bij de juiste doelgroep terechtkomen.

Praktijkvoorbeeld

Om u een beter beeld te geven van hoe middenhuur in de praktijk werkt, wil ik graag het verhaal van Mischa van der Zee met u delen. Hij is al ruim twintig jaar woningverhuurder en heeft een interessante kijk op middenhuur.

Van der Zee verhuurt acht panden in de regio Zwolle. Voor hem is het woningwaarderingsstelsel (WWS) leidend bij het bepalen van de huurprijs, ook voor woningen die meer punten waard zijn dan wettelijk vereist. Hij zegt hierover: "Als je een huurprijs vraagt die past bij de kwaliteit van de woning, heb je ook geen gedoe met huurders. Ze weten dan dat ze een eerlijke prijs betalen."

Ondanks de uitdagingen voor particuliere verhuurders, zoals hoge rentes en belastingen, kiest Van der Zee ervoor om zich te richten op langetermijnzekerheid in plaats van snelle winst. Hij zegt: "Ik wil gewoon een pand mooi maken en zorgen dat mensen er met plezier kunnen wonen."

Dit voorbeeld laat zien dat er ook verhuurders zijn die de principes van middenhuur omarmen, zelfs als dit niet wettelijk verplicht is.

Uitdagingen en kansen

Hoewel middenhuur een oplossing biedt voor veel problemen op de woningmarkt, zijn er ook uitdagingen. Sommige verhuurders vrezen dat de nieuwe regelgeving hun investeringen minder rendabel maakt. Er zijn zorgen dat dit zou kunnen leiden tot minder investeringen in nieuwe huurwoningen.

Aan de andere kant biedt de focus op middenhuur ook kansen. Er is een grote vraag naar deze woningen, wat betekent dat verhuurders die eerlijke prijzen hanteren, kunnen rekenen op stabiele, langdurige huurders. Bovendien stimuleert de overheid de bouw van middenhuurwoningen, wat nieuwe investeringsmogelijkheden kan creëren.

Conclusie

Middenhuur speelt een cruciale rol in het toegankelijker maken van de woningmarkt voor een grote groep Nederlanders. Met de invoering van de Wet betaalbare huur en de modernisering van het WWS, zet de overheid belangrijke stappen om dit segment te reguleren en te stimuleren.

Voor u als senior kan middenhuur een interessante optie zijn als u niet in aanmerking komt voor sociale huur, maar de prijzen in de vrije sector te hoog vindt. Het biedt de mogelijkheid om in een kwalitatief goede woning te wonen tegen een redelijke prijs.